Bbl afd. 6.5
De wet legt de zorg bij de eigenaar van het bouwwerk. Hetzelfde geldt voor degene die uit anderen hoofde bevoegd is tot het treffen van voorzieningen. Daardoor kan ook een huurder of gebruiker worden aangesproken. Wie de rekening betaalt, staat niet in de wet maar in uw contract.
Dat onderscheid tussen verantwoordelijk zijn en betalen is waar bijna elk gesprek hierover misloopt. Ze staan in twee verschillende documenten en ze hoeven niet bij dezelfde partij te liggen.
Wat er hard staat
Artikel 2.6 van het Besluit bouwwerken leefomgeving legt de zorgplicht bij de eigenaar of bij wie bevoegd is voorzieningen te treffen. Die installatie moet functioneren, adequaat worden beheerd, gecontroleerd en onderhouden, en veilig worden gebruikt.
Het CCV-onderhoudsschema is over de gebruiker nog explicieter, en dit is een zin die het waard is om letterlijk te lezen: de gebruiker van de brandmeldinstallatie is en blijft verantwoordelijk voor de bedrijfsvaardigheid, het beheer en het onderhoud. Ook als de installatie in onderhoud is, tijdelijk niet bruikbaar is of aangepast moet worden, blijft die verantwoordelijkheid van kracht.
Met andere woorden: u kunt het werk uitbesteden, maar niet de verantwoordelijkheid. Het CCV vat het elders samen als: goed onderhoud is de verantwoordelijkheid van het onderhoudsbedrijf, een functionerende brandbeveiliging is de uwe.
Huurder, verhuurder en de rekening
Wie wat betaalt en wie welke taak doet, regelt het huurcontract, of bij een VvE de afspraken binnen de vereniging. Het Besluit bouwwerken leefomgeving zegt alleen wie aanspreekbaar is. Die verdeling verschilt dus per gebouw.
Daarom loopt een gesprek over “huurder of verhuurder” zo vaak vast: iedereen zoekt het antwoord in de wet, terwijl het in het contract staat.
Wat wij wél kunnen doen: met u en uw huurder of verhuurder om tafel gaan en per taak vastleggen wie hem uitvoert. Dat is geen juridisch advies, maar het voorkomt wel dat bij een inspectie blijkt dat niemand het logboek bijhield omdat beide partijen dachten dat de ander het deed.
Bij een nieuwe huurder
Aan de installatie verandert formeel niets. Wat wél verandert, is wie de beheerderstaken uitvoert en wie in het logboek tekent. Dat is precies het moment waarop een aangewezen beheerder stilletjes verdwijnt: de oude huurder neemt zijn facilitair medewerker mee, en niemand wijst een nieuwe aan.
Loop bij elke huurderswissel deze drie dingen na: wie is nu de aangewezen beheerder, waar ligt het logboek, en wie is het aanspreekpunt voor de brandweer en het branddetectiebedrijf.
Bij een functiewijziging
Er is geen specifieke eis aan een bestaande installatie enkel omdat het gebruik verandert. Twee dingen kunnen wél gaan spelen. Ten eerste: voldoet de installatie bij dat nieuwe gebruik nog aan de eisen voor bestaande bouw? Ten tweede: geldt er bij dat nieuwe gebruik nu wél een verplichting die er eerst niet was, of juist niet meer?
Is uw gebouw gebruiksmeldingsplichtig, dan moet u het bevoegd gezag informeren over veranderd gebruik en over een gewijzigde installatie. Dat gezag kan daarop maatwerkvoorschriften stellen.
Een aantekening over woongebouwen
Voor VvE’s en woongebouwen is er één feit dat veel discussie kan schelen: voor een gewoon woongebouw eist de wet geen brandmeldinstallatie. De Onderzoeksraad voor Veiligheid stelde dat in 2021 ook vast. Wonen er mensen met zorg, bijvoorbeeld in zorgclusterwoningen, dan kan dat anders zijn.
Wat er sinds 1 juli 2022 wél voor alle bestaande woningen geldt, is de rookmelderplicht. Bij een nieuwe huurder is het de plicht van de verhuurder om te zorgen dat er goed functionerende rookmelders zijn.
Een uitzondering die in de praktijk voor verwarring zorgt: bij kamergewijze verhuur schreef het oude Besluit brandveilig gebruik bouwwerken in een aantal gevallen wél een brandmeldinstallatie voor. Daardoor hangt er in zulke panden vaak nog een installatie die inmiddels niet meer wettelijk verplicht is. U mag hem toch niet verwaarlozen: een installatie die er hangt, moet werken en wordt bij een controle gewoon beoordeeld.
Wat wij doen
Adviesgesprek. Met u, en waar het kan met uw huurder of verhuurder erbij. We lopen langs wie eigenaar is, wie het gebouw gebruikt en wie nu de beheerder is.
Per taak vastleggen. Wie test, wie het logboek bijhoudt, wie opdracht geeft voor onderhoud en wie het aanspreekpunt is voor de brandweer.
Op de juiste plek zetten. Dat komt in het logboek en, waar het de uitgangspunten raakt, in het programma van eisen. Voor de contractuele en huurrechtelijke kant verwijzen wij u door, want dat is niet ons vak.
Vragen over de verantwoordelijkheid
Is de huurder of de verhuurder verantwoordelijk voor de brandmeldinstallatie?
Allebei kunnen ze worden aangesproken. De zorgplicht uit artikel 2.6 van het Bbl rust op de eigenaar, en ook op wie bevoegd is om voorzieningen te treffen; het CCV-onderhoudsschema houdt de gebruiker verantwoordelijk voor beheer en onderhoud.
Wie de kosten draagt, staat in het huurcontract. Leg daarom per taak vast wie hem doet, voordat een inspecteur ernaar vraagt.
Wat zijn de taken van de beheerder van een brandmeldinstallatie?
De beheerder controleert de installatie, schrijft testen, storingen, uitschakelingen en wijzigingen in het logboek en geeft op tijd opdracht voor onderhoud. Hij is ook het aanspreekpunt voor de brandweer en het branddetectiebedrijf.
Het werk van het onderhoudsbedrijf is iets anders; hoe die twee rollen naast elkaar lopen, staat bij onderhoud van de brandmeldinstallatie.
Moet een VvE een brandmeldinstallatie hebben?
Voor een gewoon woongebouw eist de wet geen brandmeldinstallatie. Wonen er mensen met zorg, zoals in zorgclusterwoningen, dan kan dat anders liggen.
Sinds 1 juli 2022 moet wel elke woning rookmelders hebben. En hangt er al een brandmeldinstallatie in het gebouw, dan moet die werken, ook als hij niet meer verplicht is.
Bijgewerkt op 8 november 2026. Wij ontwerpen, leveren, installeren en onderhouden brandmeldinstallaties. Het inspectiecertificaat geeft een geaccrediteerde inspectie-instelling af, niet wij.